مفهوم سند انتقال اجرایی هر چند در میان برخی حقوقدانان و كارشناسان و مطلعین ثبتی مفهومی بسیار آشنا و مورد عمل می باشد لیكن بطور كلی در میان غالب حقوقدانان چنین مفهومی با این نام چندان آشنا نیست. شاید به وجود آورندگان و پرورش دهندگان و سازندگان این مفهوم در خصوص املاك غیر منقول ثبت شده در ابتدا افراد عامی و غالب كسانیكه به دنبال خرید اقساطی و ارزان املاك و در مقابل آنان فروشندگان املاك و انبوه سازان كه غالباً به دنبال سود و نفع بیشتر از قبال سرمایه گذاری در امر مسكن هستند باشند، اما در ادامه همانا همه حقوقدانان و مطلعین و مرتبطین با قانون ومقررات از جمله قانونگذاران به معنای اعم كلمه (نمایندگان مجلس شورا – هیئت وزیران – مجمع تشخیص و...)، استادان دانشكده ای حقوق – وكلا و قضات محترم دادگستری و نهایتاً دفاتر اسناد رسمی نمایندگان و روئسای ادارات ثبت اسناد و املاك و در مرحله ای بالاتر هیئت نظارت و شورای عالی ثبت اسناد و املاك، با تبعات و آثار این مفهوم درگیر می شوند.

به عبارت دیگر، زمانیكه افراد عادی اقدام به پیش خرید آپارتمان با تنظیم مبایعه راجع به املاك غیرمنقول ثبت شده یا در جریان ثبت می نماید و یا هرگاه هر بستانكاری به مفهوم اعم كلمه، اعم از دارنده ی اسناد رسمی از قبیل عقدنامه ازدواج برای دریافت مهریه عیناً و یا به اندازه ی قیمت آن، دارنده اسناد عادی لازم الاجرا از قبیل چك و یا دارنده طلبی كه پس از اخذ حكم از دادگاه بخواهد در مقابل دریافت طلب خود ملك غیرمنقول ثبت شده و یا در جریان ثبتی را به نام خود منتقل نماید، زمینه به وجود آمدن سند انتقال اجرایی را فراهم می سازد. به این ترتیب با بروز اختلاف بین خریدار و فروشنده، بستانكار و مدیون، زوج و زوجه و ....... در خصوص املاك، كه "امروزه به شدت به عللی مثل افزایش قیمت املاك و هزینه های تفكیك املاك و تورم در قیمت مواد بكار رفته در ساخت و ساز از قبیل آهن آلات و سیمان و سنگ های ساختمانی و... و گاه قانع نبودن متعاملین به حق و حقوق خود و گاه نیز مشكلات تنظیم اسناد رسمی و....، رو به زاید است،" تنظیم سند انتقال رسمی بطور ارادی و با توافق توسط طرفین صورت نمی پذیرد و از اینرو لزوم مراجعه به دادگستری و اقامه دعوا در دادگاه جهت الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی و یا در مورد اسناد رسمی به اداره اجرای مفاد اسناد رسمی، با قوانین خاصی كه دارد، توسط ذینفع امری ضروری می نماید.

مفهوم سند انتقال اجرایی؛ امروزه از اهمیت بسیاری برخوردار است و همانطور كه اشاره شد از جنبه های مختلف اجتماعی و اقتصادی و تجاری و به خصوص حقوقی، موضوعی مبتلا به بوده و افراد بسیاری با آن درگیر هستند. تعداد دعاوی كه با عنوان الزام به تنظیم سند رسمی انتقال و مشابه آن در دادگستری اقامه می شود امروزه آن چنان فراوان و شایع است كه حتی بسیاری از افراد غیر حقوقدان نیز از جزئیات آن مطلع هستند. از سوی دیگر مسائل مربوط به پیش خرید آپارتمان ها و سود استفاده از این امر آنچنان رایج است که حتی تبدیل به مسئله سیاسی و حقوقی روز گردیده است. از اینرو و تحقیق در چنین موضوعی و یافتن آبشخور مشكل ها و معضلات حقوقی و اجتماعی بحث توسط محقق را كه چند سالی در سازمان ثبت خدمت كرده است، امری ضروری و دارای فواید بسیار متجلی ساخته و حقیر به ارائه این كار تحقیقی در حد بضاعت علمی ولی با سعی و تلاش فراوان و با كمك اساتید بزرگ علم حقوق و نیز با بهره گیری از تجارب رؤسای مناطق و مدیران كل سازمان ثبت، می نماید تا بتواند مشكلات و آثار سند انتقال اجرایی را در حقوق ثبت ایران نمایان سازد. لازم به توضیح است كه سند انتقال اجرایی دارای مفهومی بسیار گسترده و وسیع می باشد به گونه ای كه در كلیه اموال اعم از منقول و غیرمنقول اعمال میگردد با این وجود و با توجه به عنوان تحقیق آشكار است كه آنچه كه در این كار تحقیقی در خصوص سند انتقال اجرایی مورد توجه ومداقه قرار می گیرد تنها املاك غیرمنقول ثبت شده در دفاتر املاك اداره ثبت اسناد و املاك به علت اهمیت بسیار زیاد آن می باشد و محقق از اشاره به سایر موارد تنظیم سند انتقال اجرایی همانند خودرو – موبایل و... خودداری می نماید. در این راستا و در جهت طرح بهتر بحث و امكان نتیجه گیری صحیح و منطقی پلان تحقیق در دو بخش بیان می گردد كه بخش اول به شناخت سند انتقال اجرایی و انواع آن می پردازد و بخش دوم به مشكلات ثبتی سند انتقال اجرایی در حقوق ثبت می پردازد.