پيش از آنكه نحوه احتساب و تعيين ماليات بر درآمد اجاره و ساير در آمدهاي املاك را بيان كنيم، ابتدا به معرفي در آمدهاي مختلف ناشي از املاك مي پردازيم اهم مواردي كه موجب كسب در آمد از املاك مي شوند، عبارتند از:
1- اجاره2- حق واگذاري (سرقفلي)3-انتقال قطعي(از طريق فروش يا معاوضه يا صلح يا هبه معوض) 4- حق رضايت مالك (در مواردي كه مستأجر و صاحب سرقفلي براي انتقال محل به غير، لازم است در قبال پرداخت وجهي رضايت مالك را جلب نمايد5- حق ارتقاي به ملك غير (ارتفاق حقي است براي شخص در ملك ديگري مانند داشتن مجراي آب در ملك ديگري يا حق عبور از ملك غير)6- بهره مالكانه معادن معدني كه در زمين كسي واقع شده باشد ملك صاحب زمين است و استخراج آن تابع قوانين مربوط به استخراج معادن است، اما به هر حال اگر از اين بابت وجهي به صاحب ملك پرداخت شود، در آمد وي محسوب و مشمول ماليات خواهد شد.علاوه بر موارد فوق بايد توجه داشت كه ملك ممكن است مورد بهره برداري براي كشاورزي نيز واقع شود، اما در طبقه بندي در آمدها، در آمد كشاورزي خود به طور جداگانه شناسايي و مد نظر قرار مي گيرد.7- در موارد فروش ملك و دادن مهلت با ذكر اين مقدمه نسبت به نحوه احتساب ماليات موارد مهم مي پردازيم:
ماليات اجاره
براي محاسبه ماليات اجاره ابتدا بايد ميزان مال الاجاره مشخصي گردد در قانون مالياتهاي مستقيم دو طريق براي تعيين اجاره بها پيش بيني شده است.اگر بين موجر و مستأجر سند اجاره رسمي تنظيم گرديده باشد و ضمنا مستأجر به غير از مال الاجاره وجه ديگري به عنوان وديعه و يا عناوين ديگر مثلا به صورتي كه در افواه عامه رهن و اجاره گفته مي شود و به صاحب ملك نپرداخته باشد مال الاجاره از روي همان سند رسمي تعيين خواهد شد و چنانچه واگذاري ملك بدون سند رسمي صورت گرفته و يا در صورت وجود سند از ارائه آن خوداري گردد و يا علاوه بر اجاره وجه ديگري هم نزد مالك سپرده شده يا ملك به رهن تصرف واگذار شده باشد، مال الاجاره از طريق ارزيابي و بر اساس مقايسه با املاك مشابه معين مي گردد.
پس از مشخص شدن اجاره كه معمولا به طور ماهانه منظور مي شود ميزان براي هر سال شمسي محاسبه مي گردد، حال اگر در تمام طول سال ملك در اجاره نبوده باشد، فقط مال الاجاره همان مدت از سال در اجاره بوده است منظور مي شود آنگاه بيست وپنج درصد (يك چهارم) مال الاجاره مذكور بابت هزينه ها و استهلاكات و تعهدات مالك نسبت به مورد اجاره كسر و سه چهارم باقيمانده به عنوان در آمد مشمول ماليات تلقي مي گردد.در آمد مشمول ماليات اخير مورد اعمال نرخ مالياتي كه طبق ماده 131 قانون مالياتهاي مستقيم تصاعدي مي باشد(به ترتيب 15 درصد تا 35 درصد)قرار گرفته ماليات متعلق به آن محاسبه مي شود.به عنوان مثال،اگر ملكي در سال 1381 فقط به مدت سه ماه به قرار ماهي 000/000/1 ريال (با سند يا از طريق ارزيابي) در اجاره بوده و ملك متعلق به يك نفر باشد ماليات مربوط به دوره عمل سال 1381 از بابت اجاره ملك مذكور به طريق زير محاسبه خواهد شد.
مال الاجاره سه ماهه در سال 81 000/000/3=3*000/000/1
با كسر 25 درصد مال الاجاره در آمد 000/250/2=75%*000/000/3 مشمول ماليات بدست مي آيد.
ماليات 500/337=15% نرخ ماده 131*000/250/2
در صورتيكه ملك به اجاره واگذار شده متعلق به اشخاص حقوقي باشد،نرخ ماده 131 به در آمد مشمول ماليات اجاره اعمال نمي شود و از نرخ مقرر در ماده 105 به ميزان 25 ردصد خواهد شد.
در خصوص املاك مشاع بايد دقت شود كه سهم مال الاجاره و در آمد مشمول ماليات مربوط به هر شريك جداگانه تعيين و سپس مورد اعمال نرخ مالياتي قرا ر مي گيرد كه طبعا در اين صورت ماليات با لنسبه كمتري تعلق خواهد گرفت در اجاره دست دوم، مابه التفاوت در يافتي و پرداختي مشمول ماليات به نرخ ماده 131 مي باشد يكي از اختلافات بارز بين موديان محترم و اداره امور مالياتي در خيلي از موارد بر سر اجاري بودن يا نبودن ملك است.ممكن است ماموران مالياتي ضمن واحديابي و تحقيقات محلي ملكي را به عنوان اجاره استفاده از ملك توسط اقوام،واگذاري به طور به طور مجاني و بد حسابي مستأجر و عدم پرداخت تمام يا قسمتي از مال الاجاره نسبت به مطالبه ماليات اعتراض نمايد.در اين راستا ياد آوري مي شود كه بطور كلي ملك مورد استفاده غير مالك اجاري تلقي مي گردد اما در عين حال قانون مالياتهاي مستقيم تسهيلات و معافيتهاي را در اين ماده قائل شده است كه اگر موديان اطلاع به حداقل كاهش خواهد يافت.
برچسب ها:
مقاله درباره ماليات بر املاك ماليات بر املاك مقاله درباره مالیات تحقیق درباره ماليات بر املاك تحقیق درباره مالیات